2024年4月21日发(作者：上海游)

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年

目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，

如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中

国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来

就没有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中

日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲

剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年

[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房价从来不会听专家、经济

学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转

入半市场经济，房价依然上涨。

第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才

有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其

价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，

且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似

乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均

房价是多少，才408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。一

直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。1998年，在新中国短暂的房地产历

史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于

进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物

分配，实行货币化。从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998

年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上

没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政

策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看，

房价在2001~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价

泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始，房价开始如脱

缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、

6000元关口，直到2016年2月份还在上涨。接下来数年，没见到房价数据的记载。

到了1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园

在深圳竣工，售价是1600元/平方米。再后来，1989年2月15日，北京首次公开出售建在黄金地

段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。没办法，还是太贵了。上世纪

90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着

1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。泡沫破裂效应蔓延至全国，1994年

上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。接下来数年，同样没见到房价数据的记载，

直到1998年住房改革。当年，广州市实行房改政策，东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以

800元~1000元/平方米买回房子，部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁

户。官方的数据是怎么样的呢?国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及

上涨情况概览》显示，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每

年上涨100元上下的节奏。

到了1993年，房价涨幅加速，海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。而在海南房地

产泡沫破裂之后，1994年的房价回归先前的正常涨幅。着全国推广住房公积金制度，以及1995年

工商银行推出第一个商品房贷款，从1995年开始，全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向

上，直至1998年东南亚金融危机。1998年之后的房价，观察1999年~2015年的全国新建商品住

宅销售均价走势，房价走势有几个很明显的高点。2000年房价出现一小波上涨，2004年同比暴涨

18.7%，2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%，2008年金融危机之时同比下降1.9%，2009年

大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%，创历史新高。之后，虽然2010年4月加大调控，但可

惜房价是稳扎稳打。这是全国的平均数据，2014年中房价上涨200%，但在实际生活中，远不止2

倍。而一线城市中，更是远高于平均涨幅。

最后我们来看一个房价的最经典案例，这可是中国的商品房始祖。中国第一个商品房小区是广

州东湖新村，1979年10月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资

3600万港元兴建60000平方米住宅楼。1981年建成后，对香港售价为2500~2600港元/平方米，

对内售价700元/平方米。。1998年，广州市实行房改政策，部分属于单位福利分房的住户可以

800~1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分

租赁的住户或拆迁户。8年之后，东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年，东湖新村二手

房的成交价涨到4000元/平方米，2008年二手房涨到9000元/平方米，2009年二手房价涨到10000

元/平方米，2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。也就是说，从1981年~1998

年17年间，房价涨了3倍，1998年~2009年11年之间，房价再次涨了2.5倍多，而从2009年

~2013年这4年中，实现了惊人的一跃，再次翻倍。一条近乎45°的房价曲线，堪称完美。

第二是中国的四大一线城市，北上广深十年房价，10年内房价普涨229.5%，数据来源于易居

与腾讯及网上。广州涨了近4成一时的房价高低说明不了问题，十年后的升值价值才有说服力。大

家看看这10年间，各城房价涨幅比。十年间，全国25个主要城市的房价一直处于上涨态势。一线

城市涨幅差距明显、二线城市整体涨幅较为平均。北、上、广、深四个一线城市中，涨幅最大的深

圳十年来房价涨幅超过5倍。其余二线城市中，涨幅最为突出的南京，涨幅达到3.88倍。其余城市

涨幅比较为平均。2007年“9.27贷款新政”出台后，从数据上来看，25城整体房价还是成上涨的

趋势；只有个别城市出现均价回落的现象，其中常州和青岛在2008年均价出现下跌的情况，而广

州、厦门和杭州在2009年均价有所下跌。2011年新“国八条”实施后，在2011年至2012年两

年间，25个城市中的21个先后出现过房价下跌的情况；但是却有4个城市房价连续两年上涨，分

别是：广州、南宁、天津和沈阳。以下是具体地区及城市的数据，可以更直观的看出广州与其他城

市房价的不同变化：第三是美国的房价历史和规律。据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013

年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95

年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连

续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是

2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。那么美国的房价在一个正常

的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字

的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于

通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀

率后，房价就基本不涨了。如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积

涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5

年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通

胀后是负增长。1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣

除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。1995-2007之

间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通

胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣

除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产

牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡

沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房

价的涨幅基本是美国通胀率。这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了

2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。

这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出

量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。这123

年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、

1995-2007年。长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续

涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好

品种。纽约在1988-2012年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。那么美国的一

线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的

房价历史。四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀

后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美

国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；

其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08

亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪

初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。

类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通

胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的

房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在

1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%

的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。第四是日本的东京，

虽然经过暴跌，地价却一直上涨。日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现赶顶的。大约1991

年开始崩盘，到大约2005年到底，最大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那

一年。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过

30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。第五是香港楼市。香港在97年

亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危机，连跌5年，东京和香港

房价跌起来的劲爆，比纽约流弊多了。从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上

涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也

是小幅度，整体也房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的

分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。