2024年5月16日发(作者：烟台至大连船票时刻表票价)
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年后又是一条“好汉’’
海南水暖地产先知
一
年前，海南建设“国际旅游
岛”将正式上报中央的消息不胫
而走。这份蓝图里，零关税、博彩
业、免签证、开放航权……诸多优
惠政策给了这个曾经“特区不特”
宝岛以美妙的想象空间。
冈家的正式批文还没下，地
产商已捷足先登了：一些飞机杂
志上的Ｊ一告，全是海南楼盘，其中
不乏鲁能、富力、雅居乐这样的大
开发商。而土地一级开发商、酒店
管理公司的名单中则不乏海外大
鳄，土地开发商有香港盈科地产、
香港保利集团、上海家化集团、美
国泰威集团、新加坡星狮集团、中
粮集团等。在２００９年５月２９日
当天，三亚海棠湾有包括费尔蒙
大酒店、索菲特大酒店、逸林希尔
顿大酒店、威斯汀大酒店在内的
１０家超五星级酒店同时开工。此
前还有凯宾斯基酒店、万丽酒店、
蜈支洲岛中心大酒店已经开工。
皇冠假日大酒店和香格里拉大酒
店也已确定７月开工。
据称，光三亚一市，２００９年重
点项目总投资额将达到１１１ｌ亿
元。在２００８年其他城市房地产市
场低迷的背景下，三亚房产价格
涨幅仍然高达１０％以上。２００９年
第一季度全国３５个主要监测城
市中，海口居住地价涨幅１１．６９％，
位居全国第 兰。目前，三亚市二手
“旅游岛’’成了地产岛
在１周４曰“国际旅游岛’’获批后的５天
内，整个海南省商品房销售量达到了
１ ７１ １ ２亿元——它是２００８年海南全年
的商品房销售量总和！
住房销售价格同比上涨１ １．５％，５ 行以惊奇的口吻感慨：“真想不
月同比上涨１０．７％，居全国首位。
通，他们价格怎么会定那么低，而
且据说排了两三百个号，却只卖
凤凰岛神话
了一百多套。”
凤凰岛是一个在大海礁之中 烂尾楼复活
填出的人工岛。在改名之前，这个
名为白排岛的小岛曾经荒芜了十
第二热销楼盘，当数“擎天半
几年，被三亚人称为“美女脸上的
岛”。
伤疤”。但在最近。这个面积３６．５
这个矗立在ｊ亚友谊路上的
万平方米的小岛已经成为了三亚 楼盘原名三亚台亚罔际航空广
楼市神话的一个著名标本。 场，由一幢１２６米的３１层主楼和
２０１０年１月１１日，海南“国
一
幢１１层附楼组成，曾是三亚最
际旅游岛”政策获批的整整一周 高的标志性建筑。也是最大的烂
后，凤凰岛一期开盘，均价７万／ 尾楼之一。
平米，当天两栋楼７００套房子全 １９９３年６月，当中央实行宏
部被抢购一空。交定金的时候，这
观调控收紧银根时，房地产泡沫
些客户连户型都不问。
破灭了，这个标志性建筑原来的
不过，如果从涨幅与畅销程 业主海南机场台亚实业有限公司
度来看，凤凰岛其实并不孤单。
也没能例外。
１月２３日，ｔ亚新楼盘“克拉
１９９６年，依靠贷款维持的台
码头”开盘，当天热销３．６７亿。一 亚实业终于无以为继，该项目被
位来自浙江的投资客一口气买了 迫停工。一停６年，一度成为吸毒
１０套。但这样的成绩，却被一位同
人员的聚集地。直到２００２年，这
海口住宅价格走势图数据（图片来源：《南都周刊》）
座著名的烂尾楼被三亚市政府公 的惊奇见怪不惊：“依靠卖房提成
开拍卖，经过两次流拍，才终于被 和加入炒楼花，海南年人几百万
广东联华国际以３７３０万元收入
元的售楼小姐并不在少数。”
囊中，性质也从综合商用改造为
以雅居乐位于海南陵水的大
生活住宅。扣除掉原来停建期间
盘清水湾为例，其“星海传说”组
的土地占用年限，其实际土地使 团发售时正值“国际旅游岛”获批
用权只剩下５７年。
期间。当天推出６００套房子，其中
２００６年１月，三亚台亚国际
公寓均价１．７万元／平方米，别墅
航空广场改名“擎天半岛”。 均价３．５万元／平方米，结果蜂拥
在这波热潮来临之前，这座
而至的买房者仅用４个小时就一
过去的烂尾楼曾因坊问传言其风
抢而空，许多人还感叹这房价太
水不佳而滞销。如今总算是赶上
便宜了。
了好时候，其主楼２２楼以下和附
楼整１１层的房子以３．９万元／平
炒楼收入比提成更高
米的高价迅速出货。剩余的房子，
开发商选择压住不卖了。 如果销售人员参与倒手炒
房，那么其实际收入恐怕还不止
“最牛售姐”年售楼１３亿
这点。
这已不是秘密：海口、三亚许
一
个售楼小姐一年能卖多少
多楼盘的销售人员凭借掌握的资
房子？最新的成交纪录是ｌ３亿
源优势，私下参与炒楼、倒房。有
元，按业界惯例大约能提成２００ 楼盘的销售人员，上午花２万元
万元。这是海南雅居乐清水湾一
用自己或亲戚的名义签个认购协
位售楼小姐２００９年的销售成绩。 议，下午就以１０万元转手卖给真
依照业界惯例千分之一点五 正的购房者。这样，倒楼的收入将
到千分之二的佣金提成，该售楼
可能比售楼提成更高，且其收入
小姐一年的佣金提成大约在２００
难以估量。
万元左右。如果税务部门扣个人
海南省统计局数据显示，在
所得税，估计也要扣税几十万元。
２００６年前，海南竣工房屋的造价
可是海南的业内人士对大家
成本为每平方米２０００元以下。随
着２００７年建筑等成本提高，其造
价成本也不会超过２５００元／平方
米。对比海南如今每平方米几万
元的房价，楼市利润空间可想而
钉ｌ：
海南的房子是卖给全世界的
海南省从２００６年以来６５％
以上的商品住房销往岛外，购买
对象遍布全国３１个省、区、市和
港澳台地区，以及美国等２５个国
家。
在逐利的开发商们眼中，海
南居民不是他们的目标客户。一
份官方的统计数据显示，２００８年
ｊ亚城镇居民人均可支配收入
７１４２元，以现在新盘动辄２万元／
平方米的均价来算，一套９０平米
房子总价１８０万，一个三亚人不
吃不喝要２５０年方能买得起。
“房价翻番、国际旅游岛，这
跟我有什么关系？反正１月这波
涨价前就买不起房，现在更买不
起。”对一位海南本地人来说，更
感兴趣的是“大陆人”（注：大陆为
海南人对内地的习惯叫法）为何
这么有钱：“成千上万的外地人飞
到这里，买几百万的房子就像买
白菜……”即便经历过ｌ０多年前
的那场地产热，他还是没见过现
在的阵势，仅仅是一个“旅游岛”
概念，就有如此多的人趋之若鹜，
在两周内把海南的房价炒到天
价。
“目前海南楼市进入了新一
轮开发高潮，尽管尚未出现整体
性的严重泡沫，但个别区域和楼
盘已经显现出了‘小泡沫’。”夏峰
不无担忧地表示，如果海南再次
出现房地产泡沫，对整个海南经
济将是沉重打击。 圜
延伸阅读＞＞
海南旅游岛战略出台始末：争论２Ｏ年达成共识
关键词：房地产
中国（海南）改革发展研
国际旅游岛能不能做好，一大焦点要看房地产业
究院院长迟福林，国际旅游岛
能不能稳定持续地发展，如果疯炒一阵房地产，最后造
战略的首倡者
成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣
甚至是失败媳格局
《意见》中提出的指导思想和政策的安排思路相当
清晰，如果我们能严格执行有关政策，保持房地产业平
中国（海南）改革发
稳健康发展，科学规划房地产发展的速度和规模，这样
展研究院海南发展研究
海南不会产生１９９３年那样的泡沫。同时对政府一定要
所所长夏锋
有约束，不搞短期行为，不追求短期的土地收益。 ０
问：博彩业有没有可能在海南突破？
迟福林：关于博彩业，我认为是一个大概念。既包
关键词：旅游岛
括我国本来就有的体育彩票等，也包括国外及澳门的
问：自１９８８年建省以来。海南曾先后寻找过很多
赌场业，既有公益性的，也有营利性的，既有福利性的，
发展道路，从建“一线管死、二线放开”发展模式的设
也有收益性的。不能一说到博彩业就和赌博划上等号。
想，到洋浦开发区、特别关税区、南海开发战略基地、综
海南的博彩业还是必须在我国现行的法律前提下发
合改革试验区、自由贸易区。在此期间，您一直是亲历
展，按照《意见》，我理解是发展和旅游文化体育相关的
者。 您为什么提出“国际旅游岛”这条路？
博彩业，国际通行的博彩业，应该是没有问题。
迟福林：１９８８年４月２６日，中共海南省委、海南
将来国家在博彩业的发展上有进一步的开放措
省人民政府正式挂牌。当时邓小平同志的大思路是，把
施，海南在国内先行一步完全有可能。 － －
海南推向国际市场，建立特另，ｌ关税区。
上世纪９０年代初，海南出现了房地产过热。这是
关键词｛第一次提出试点省概念
海南严重的历史教训，１９９３年出现了房地产泡沫，到
问 即使在您的报告里，对海南作为国际旅游岛的
今天很多人都没有忘记，教训的负面影响仍在持续。在
定位也经过了一番调整。
此期间，海南的发展进入了低潮时期。
迟福林：最大的变化是，为适应从区域战略到国家
９Ｏ年代中期以后到上个世纪末，在我国即将加入
战略的改变，已经从最初重点提出的“放航权、零关税、
ｗＴｏ，区域性开放的可能性已不存在的大背景下，为
免签证”调整为“开放、发展、绿色”目标。
寻求海南走出一条新的开放之路，２０００年，我提出以
正因为涉及国家部署问题，对于海南未来的发展，
海南旅游产业开放来拉动产业升级，国际旅游岛就是
我们就不能光以ＧＤＰ来衡量，更多地要放在国家的角
个突破口。２００ｔ年，我第一次提出国际旅游岛的思路，
度去看０
作为海南在新时期的发展战略。
夏锋：《意见》中说的“试点省”值得注意，把一个省
问：您说过，海南最终的前景还是自由贸易区，那
作为试点的提法，我还是第一次看到。还有很多深层次
么国际旅游岛是什么角色？
的体制突破埋藏其中。
迟福林：是的，海南的自由贸易区战略有三策。第
《意见》中说，海南要作为生态补偿机制试点省。这
一
种方案是理想方案，以亚洲为背景，建立规范意义的
其中是否包括作为财政体制改革试点的含义？如果能
自由贸易区；第二种就是以和平开发南海油气资源和
借此加大中央对海南的均衡性财政转移支付，把过去
两岸经贸合作为背景，建立类似于自由贸易区的经济
以ＧＤＰ作为唯一衡量标准而转向对实现当地基本公
区；第三种是以建立国际旅游岛为重点，推进海南岛国
共服务的均等化倾斜，既能保护环境，又能赋予地方福
际化进程。显然，国际旅游岛是第一步，也是比较务实
利。相关的还有干部的考核机制等等。
的一步。
我认为这才是建设“国际旅游岛”背后深层次的体
制突破 （据《广州日报 猫
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